Immobilier Options

[M`P]

C'est ouf les tarifs quand même, vive la campagne

J'ai acheter une baraque pour 55 000 € que je loue 550€, il n'y avait aucun travail à faire dedans, juste de la tapisserie, j'ai filé un loyer au locataire qui mon retapissé toute la baraque

[Parisian]

C'est ce que je suis en trin e faire (c'est la ou je voulais en venir même ). Du coup dans mes impot j'aurais le droit à l'abattement du micro foncier non meublé et un autre abattement pour du micro foncier meublé, c'est bien ça ?

C’est comme ca que je le vois, mais je suis pas sur a 100%. C’est aussi plus ou moins mon projet parce que je me fais arracher sur des locations nues donc je pensais encore investir un peu mais pour du meublé histoire de faire passer ca en micro-BIC, faut juste que je me penche un peu plus sur la question.

[Jesé Rarien]

Et les charges de copropriété... J'ai des proches qui payent 500€/mois, et dans le 13è hein... Abusé.

Gros immeuble années 70 ?

[Lask]

18ème

Yes j'avais un 2.6% sur 25 ans en 2015 que j'ai fait racheter à 1.35% sur 20 ans début 2017.
La dernière mensu est due en mars 2037 (c'est 1080 pas 1050 d'ailleurs).

Dans les faits mon capital restant du est inférieur à la somme que j'ai empruntée depuis avril 2018 (sachant que j'avais emprunté à 110%).

J'étais dans la même situation avec une grosse différence tout de même, un prêt sans intérêt sur des mensualités de 700e.

J'ai acheté en septembre 2012 232K, j'ai signé la vente à 313K (303 net vendeurs) pour le mois d'octobre.

Avec l'absence d'intérêts j'aurais plutôt eu intérêt à garder pour acheter un 2ème appart mais je trouvais l'offre intéressante (9000K le m dans cette partie déshéritée du 18ème c'est une folie). La plus value si je vire les frais de notaire à l'achat et enlève les frais d'agence à la vente je suis à près de 60K.

Louer l'appart, c'était se priver d'un gros apport pour un achat plus grand dans Paris (min 50-55m) avec un emprunt limité (200K max), devoir s'emmerder à louer et prier pour pas avoir d'emmerdes.

Là je vais me louer un appart pour les mois à venir pour voir comment ma situation perso évolue, mais dans les mois à venir objectif achat en priant pour enfin une belle dégringolade dégueulasse des prix

[Mathieu]

Le plus intéressant reste le statut de loueur meublé non professionnel au réel simplifié où tu peux amortir ton bien ainsi que le mobilier évidemment. Tu crées la structure (enregistrement gratuit et pas de publicité au JO à effectuer), tu tiens ta compta et tu fais ta déclaration 2031 chaque année avant le 30/04 et tu ne paieras quasiment pas d'impôt.

Au pire t'es au micro et tu as 50% d'abattement. Dans ce cas là, pour 13200 de loyers encaissés (ou plus d'ailleurs car ton loyer à 1100/mois était pour du vide), tu seras imposé sur 6600 à 47.2% (PS de 17.2% + 30% d'IR mais ça j'ai pris au pif) soit 3102 € (dont 390e de CSG déductible l'année suivante) donc en termes de tréso vu que le loyer couvre uniquement le rbst d'emprunt tu devra chaque année sortir 3100 + les charges de copro + l'assurance + la taxe foncière + les éventuelles charges de gestion si tu décides de ne pas t'en occuper directement. A la louche je dirai 5 à 6K€ par an et donc ton appart te coûterai environ 500e/mois mais ça te constitue un patrimoine.

Au réel en revanche pour ton appart à 210 K€ (tu peux rentrer le bien a sa valeur vénale et donc considérer que c'est 245 K€) tu peux amortir 85% (les 15% restants on considère que c'est le terrain non amortissable) de 210 000€ + 7.5% de frais liés à l'acquisition de ton appart (210*1.075*0.85) soit 192 K€.

Ces 192 000 pour faire simple on va considérer qu'on les amorti globalement sur 40 ans (tu peux décomposer en plomberie, élec, gros oeuvre, etc.. avec des durées différentes plus courtes pour augmenter les amortissements annuels) à 4800€ annuels (pour l'appart de ma femme qui vaut 200 000, je suis à 5800€ d'amortissements en décomposant)
après tu peux déduire tes intérêts d'emprunt + toutes les charges mentionnées plus haut (3 000€/an au global) ça ferait à la louche un résultat de 13200-4800-2800-3000=2600 et surement moins avec décomposition de l'amortissement et ajout de celui du mobilier.
A ce niveau de résultat il te faudrait cotiser auprès d'un CGA (240€/an) pour éviter une majoration de 25% du revenu imposable (inutile dès lors que ton résultat est inférieur à 1350€ si tu es dans la tranche à 30%) mais la charge est déductible. ça te ferait donc environ 1100€ d'impôt et PS dont 140 déductibles l'année suivante

En termes de Tréso ça te ferait au moins 1500e de plus dans ta poche par an qu'avec le régime micro

Et au réel, même si on amortit le bien, la plus value au moment de la cession sera calculée sans tenir compte de l'amortissement et les abattements pour durée de détention tiennent toujours. Par ailleurs tu peux revenir sans problème au régime micro au bout de 2 ans (tu peux alterner les 2 régimes mais il faut garder chaque régime au moins 2 ans)

PS : j'aurais du faire un fichier excel de comparaison car mon post est très peu lisible mais j'ai la flemme de le refaire

C'est ce que je suis en trin e faire (c'est la ou je voulais en venir même ). Du coup dans mes impot j'aurais le droit à l'abattement du micro foncier non meublé et un autre abattement pour du micro foncier meublé, c'est bien ça ?

oui car ce sont 2 types de revenus complètements différents

[guiclay]

Et au réel, même si on amortit le bien, la plus value au moment de la cession sera calculée sans tenir compte de l'amortissement et les abattements pour durée de détention tiennent toujours.

C'est nouveau ? Parce que ce n'est pas ce qu'un fiscaliste m'avait dit il y a deux ou trois ans.

Et pour le CGA ce n'est pas un crédit d'impôt de maxi 1000€ ?

[Mathieu]

C'est nouveau ? Parce que ce n'est pas ce qu'un fiscaliste m'avait dit il y a deux ou trois ans.

ça fait moins d'un an que je me suis remis sur le sujet donc je ne te répondrai pas avec certitude sur l'antériorité mais il me semble que ton fiscaliste t'a dit des conneries il y a 3 ans
En LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) les plus values sont imposées selon le régime des plus values privées. cf. le BOFIP :

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

[Guest_jopha14_supprimé]

Avec l'absence d'intérêts j'aurais plutôt eu intérêt à garder pour acheter un 2ème appart mais je trouvais l'offre intéressante (9000K le m dans cette partie déshéritée du 18ème c'est une folie).

Ptain jsuis parti sur 8400/m dans mon quartier de clochard en pensant que c'était déjà bien cher (acheté à 7000 il y'a 2.5 ans), vu les 128 appels/emails (no joke) reçus depuis hier j'aurais clairement dû monter

[guiclay]

ça fait moins d'un an que je me suis remis sur le sujet donc je ne te répondrai pas avec certitude sur l'antériorité mais il me semble que ton fiscaliste t'a dit des conneries il y a 3 ans
En LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) les plus values sont imposées selon le régime des plus values privées. cf. le BOFIP :

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l'article 150 U du CGI et à l'article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

Ok. Bon ça n'aurait rien changé pour moi qui me suis fait niquer par la procédure (obtention du SIRET, date de clôture de liasse fiscale) mais j'avais cela en tête.

[Mathieu]

Et pour le CGA ce n'est pas un crédit d'impôt de maxi 1000€ ?

Pour les 25% j'étais sûr de moi mais je ne connaissais pas l'autre avantage mais après rapide recherche sur internet, voici l'avantage des CGA :

L’adhésion à ce type d’association ouvre droit à des avantages fiscaux y compris pour les loueurs en meublé :

Non majoration de votre bénéfice imposable : sans adhésion, il est d’office majoré de 25 % avant imposition par les services fiscaux.
Réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion au CGA dans la limite de 915 € par an.

[Jesé Rarien]

Aucune idée, ça joue ?

Souvent des grosses charges, surtout s'ils mettent en place un compte de prévoyance pour financer de futurs travaux de rénovation énergétique (isolation, chaudière) vu qu'à l'époque c'était mal isolé. Puis les gros immeubles ont plus souvent des syndics de truands que les petits, ascenseurs, voire gardien.

[M`P]

oui car ce sont 2 types de revenus complètements différents

Merci pour la réponse, ça c'est vraiment cool

[psgmat92i]

vu la gueule des contrôles à la dgfip

[Lask]

Je suis à deux doigts de faire une offre pour un appart de plus de 50m à Ménilmontant. Ca va me changer de mon Porte de Saint Ouen de l'enfer.

Un petit topo sur le voisinage en haut de Menilmontant, entre Jourdain, la rue des Cascades... ? Je vois bien que la part bobo du quartier est infiniment plus sympa que l'existante de mon chez moi du moment mais globalement c'est tranquille ? Je connais le Ménilmontant du bas, la Bellevilloise, mais ce coin là bien moins.

8500e du mètre, près de 1000e de moins que chez moi
Je vais faire l'offre ce soir je crois...

[jp.sorin]

Un petit topo sur le voisinage en haut de Menilmontant, entre Jourdain, la rue des Cascades... ? Je vois bien que la part bobo du quartier est infiniment plus sympa que l'existante de mon chez moi du moment mais globalement c'est tranquille ?

Pas vraiment mon coin mais j y passait régulièrement et ca me parait tranquille oui. Surtout compare a Porte de saint Ouen et pour 1000e de moins du m2, a appart egal je dirai fonce

[HHA]

Je suis à deux doigts de faire une offre pour un appart de plus de 50m à Ménilmontant. Ca va me changer de mon Porte de Saint Ouen de l'enfer.

Un petit topo sur le voisinage en haut de Menilmontant, entre Jourdain, la rue des Cascades... ? Je vois bien que la part bobo du quartier est infiniment plus sympa que l'existante de mon chez moi du moment mais globalement c'est tranquille ? Je connais le Ménilmontant du bas, la Bellevilloise, mais ce coin là bien moins.

8500e du mètre, près de 1000e de moins que chez moi
Je vais faire l'offre ce soir je crois...

Putain ces tarifs à Paname...

Je viens d'acheter une maison de 120m2 à 215 000€ à 15mins du lac du Bourget

[guiclay]

Putain ces tarifs à Paname...

Je viens d'acheter une maison de 120m2 à 215 000€ à 15mins du lac du Bourget

120m2 pour toi tout seul ?

[Za£e]

Je suis à deux doigts de faire une offre pour un appart de plus de 50m à Ménilmontant. Ca va me changer de mon Porte de Saint Ouen de l'enfer.

Un petit topo sur le voisinage en haut de Menilmontant, entre Jourdain, la rue des Cascades... ? Je vois bien que la part bobo du quartier est infiniment plus sympa que l'existante de mon chez moi du moment mais globalement c'est tranquille ? Je connais le Ménilmontant du bas, la Bellevilloise, mais ce coin là bien moins.

8500e du mètre, près de 1000e de moins que chez moi
Je vais faire l'offre ce soir je crois...

9500€ à Porte de Saint Ouen Viens à Mairie de Clichy frère.

[Babou1]

Putain ces tarifs à Paname...

Je viens d'acheter une maison de 120m2 à 215 000€ à 15mins du lac du Bourget

Ouais mais si tu pars 2 semaines en vacances t'as 50% de chance d'avoir Tonio et ses copains zadistes qui occupent tes terres.

[noa]

120m2 pour toi tout seul ?

Tu crois que le topic dc love est en page 18 pourquoi ?

C'est la fin d'une époque